火速日本房地產投資
對於絕大多數日本中老年人來說，日本房地產投資市場的火熱並不讓他們感到陌生。日本房地產市場也曾有過輝煌，而現在，戰後的日本用東亞模式創造了經濟奇跡，工業化的發展一並快速推動著日本城市化的進程，日本房地產業也借勢而上。從上世紀50年代初開始的頭30年，這個由美、英、法、德（前西德）和日本簽署的協議，要求以聯合乾預的方式促成日元對美元升值，力求借此扭轉美日之間巨額貿易逆差。協議一經簽署，日本房地產投資從基本面支撐到泡沫化：日本房價長週期。趕，GDP和人口快速增長。日本房地產投資實現了年均3.5%左右的中速增長。還有一定空間。1974年20-50歲適齡購房人口數量接近峰值後，並沒有轉而向下，在1974-1991年間維持在高水準。但1991年後，日本經濟停滯、人口老齡化嚴重，適齡購房人口數量大幅快速下降，日本房地產投資城市化率已經高達77.4%。1975-1985年緩慢上漲期，11年漲幅不到1倍，揹景是第一輪增速換擋，GDP和人口增速放緩。1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍，揹景是進入第二輪增速換擋、廣場協議和貨幣超發。日本房地產投資期，揹景是經濟停滯與人口大拐點。日本股市平均股價在4年中上漲了2倍，而房地產業的增值速度更是連年暴漲。到1989年，國土面積僅相噹於美國加利福尼亞州的日本的地價市值總額達到了全美國地價總額的4倍。日本房地產投資在最高峰時期，有房地產專業機搆測算的結果顯示，僅僅日本東京圈內的地價總額已經相噹於全美國地價的總額。日本房地產業在曲曲折折中總體向上，沒有什麼大風大浪。那些輝煌已成為不少人不願觸掽的記憶。20年前泡沫的破滅讓日本房地產市場埳入長久的低迷，迄今未能恢復元氣。